Услуги
1. Абонентское юридическое обслуживание предприятий
2. Споры в областях:
- корпоративные конфликты
- арбитраж
- споры в области прав на недвижимое имущество
- споры с государственными органами, в том числе налоговые споры
3. Правовое сопровождение сделки
4. Правовое сопровождение инвестиционных проектов
5. Интеллектуальная собственность
6. Оффшоры
7. Согласования в антимонопольных органах

 

Консультации (вопрос-ответ)

Вопрос:
Родители в 2003 г. получили квартиру, в ордере она указана как 3-х комнатная. Изначально она была 2 комн., но бывшие жильцы разделили одну из комнат на две. Когда мы ее получали, вопрос о законности перепланировки у нас не возник, т.к. в ордере указана 3-комнатная. Сейчас решили ее приватизировать, и БТИ заявил, что перепланировка незаконная, хотя техник-смотритель должен был (как я понимаю) принять ее в надлежащем виде у жильцов при их выезде, т.к. квартира муниципальная. Наши цели: 1- приватизация; 2- узаконить перепланировку не за наши средства, т.к. мы в ее осуществлении не принимали участия.
 
Ответ:
 
1.Перепланировка.
В соответствии со ст. 84 Жилищного кодекса РСФСР (действовавшего на момент осуществления перепланировки) перепланировка жилого помещения допускалась лишь с согласия нанимателя, совершеннолетних членов его семьи и наймодателя (жилищно-эксплуатационной организации и др.) и органов местного самоуправления (местной администрации).
 
По всей видимости, прежние жильцы допустили самовольную перепланировку.
 
При получении квартир с самовольной перепланировкой возникает вопрос о том, кто несет ответственность. На рынке жилой недвижимости наличие в квартире неузаконенной перепланировки или переустройства является существенным риском для приобретателя. Специалисты, работающие с недвижимостью, настоятельно рекомендуют проверять наличие разрешения на осуществленную перепланировку, поскольку вытекающие проблемы на практике приходится разрешать новому собственнику (нанимателю). 
 
Такая практика, по всей видимости, сложилась из-за наличия в нынешнем жилищном законодательстве нормы, устанавливающей, что собственник квартиры (наниматель) обязан привести квартиру с незаконной перепланировкой в первоначальный вид. Тогда как в прежнем жилищном законодательстве (ст. 84 ЖК РСФСР) наниматель, допустивший самовольную перепланировку жилого помещения, обязан был за свой счет привести это помещение в прежнее состояние.
 
На настоящий момент, к сожалению, обязанности по приведению квартиры в соответствие с законом лежат на ее собственнике (нанимателе).
 
Однако, возложение на нанимателя административной ответственности в виде наложения штрафа в размере от двадцати до двадцати пяти минимальных размеров оплаты труда (ст. 7.21 КоАП РФ) недопустимо, т.к. субъектом правонарушения может быть только лицо, совершившее виновные действия.
 
Приведение в соответствие с законом самого разделения комнаты прежними жильцами на две по 6 кв. м подпадает под действие Постановления Правительства г. Москвы от 08.02.2005 г. № 73-ПП «О порядке переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах на территории города Москвы» (на г. Зеленоград распространяется московское региональное законодательство). В положениях этого Постановления нет прямого ограничения на минимальный размер образующейся в ходе перепланировки комнаты, но есть такие основания для запрета перепланировки как увеличение нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту здания в процессе возведения новых стен или перегородок и проч. Утверждение перепланировки происходит с учетом характеристик конкретного помещения и здания.
 
Таким образом, в соответствии с действующим законодательством и сложившейся практикой узаконить перепланировку или привести помещение в прежнее состояние необходимо нынешнему нанимателю. Допустимость перепланировки будет оцениваться исходя из конкретных характеристик жилого помещения и здания.
 
2.Приватизация.
 
Граждане РФ имеют право на приватизацию жилья до конца текущего года (Закон «О приватизации жилищного фонда в РФ» от 04.07.1991 г. № 1541-1).
 
К заявлению на приватизацию квартиры в обязательном порядке прилагается технический паспорт квартиры со сроком давности не более 1 года, подготавливаемый бюро технической инвентаризации (проектно-инвентаризационное бюро). Согласно п. 5 ст. 19 ЖК РФ техническим паспортом жилого помещения являются документы, содержащие техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям (санитарным и техническим, правилам и нормам, другим требованиям законодательства). Таким образом, техпаспорт на квартиру, содержащий сведения, несоответствующие действительности, не может быть принят местной администрацией к рассмотрению на предмет приватизации квартиры.
 
 
3. Сроки.
 
На территории г. Зеленограда действует распоряжение Правительства г. Москвы от 30.07.2004 г. № 459 «Об оформлении документов по приватизации жилищного фонда в режиме «одного окна». В соответствии с этим распоряжением, лицам, подавшим заявление на приватизацию квартир с несанкционированной перепланировкой, процедура приватизации приостанавливается.   
 
В том случае если Вы подадите заявление до 01.01.2007 г., то Вы успеете воспользоваться своим правом на приватизацию, несмотря на то, что административный орган направит Вам письмо о приостановке. За это время Вы можете узаконить осуществленную предыдущими жильцами перепланировку или привести помещение в состояние до перепланировки, и затем возобновить приватизацию квартиры.
 
4. Иски.
 
Балансодержатель (наймодатель) предоставил Вам в найм квартиру, характеристики которой не соответствуют законодательству. Несанкционированная перепланировка может быть опасна для проживания. Вы можете защитить свои права подав иск о понуждении КУМИ (комитет по управлению муниципальным имуществом) надлежащим образом исполнить свою обязанность по предоставлению жилого помещения, установленную в договоре социального найма и в ордере. В иске Вы также вправе требовать возмещения причиненных Вам убытков.

Ведущий юрист ООО «ПРЕЗИДЕНТ КОНСАЛТ» З.Брусова
Все консультации
 
Консультации
(вопрос-ответ)

  Оформление земельного участка под домом
  Подробнее

  Подключение к газопроводу дачных участков
  Подробнее

Все консультации
Задать свой вопрос
Последний вопрос/
горячая новость

 ООО "ПРЕЗИДЕНТ КОНСАЛТ" заняло 4-е место в России и 1-е место среди петербургских компаний в рейтинге юридических фирм, осуществляющих защиту от рейдеров.   Подробнее


 
  
  
 

В начало
Карта сайта
Как связаться
 
 
 О компании  Новости
 Поиск  Афоризмы