Услуги
1. Абонентское юридическое обслуживание предприятий
2. Споры в областях:
- корпоративные конфликты
- арбитраж
- споры в области прав на недвижимое имущество
- споры с государственными органами, в том числе налоговые споры
3. Правовое сопровождение сделки
4. Правовое сопровождение инвестиционных проектов
5. Интеллектуальная собственность
6. Оффшоры
7. Согласования в антимонопольных органах

 

Консультации (вопрос-ответ)

Вопрос: В настоящее время земельный участок муниципального образования (18 га) находится у юридического лица в долгосрочной аренде. Целевое назначение - земли поселений, разрешенный вид использования - для декоративного садоводства.
 
Задача - продать участок, можно целиком, а лучше нарезать и по частям под жилищное (дачное, коттеджное и т.д.) строительство.
 
По указанным документам большая часть согласований получена.
- Материалы Градостроительной проработки.
- Акт выбора земельного участка для строительства.
- Акт по согласованию изменения вида разрешенного использования земельного участка и проект границ земельного участка М1:5000.
 
Изменив сейчас, до выкупа, разрешенный вид использования на жилищное (дачное и т.д.) строительство, выкупить его можно будет только на аукционе.
 
Может ли юридическое лицо выкупить такой з/у в собственность без проведения торгов сейчас и в последующем изменить разрешенный вид использования на жилищное (дачное и т.д.) строительство?
 
Какая последовательность действий наиболее удачна?
 
Ответ:  
В данном случае действительно возможно несколько вариантов действий.
1. Изменение разрешенного использования земельного участка с декоративного садоводства на жилищное строительство и последующее его приобретение.
2. Приобретение земельного участка и последующая смена его разрешенного использования.
 
Рассмотрим оба варианта.
 
1.Изменение разрешенного использования земельного участка и его последующее приобретение.
 
В соответствии с п. 3 ст. 37 Градостроительного Кодекса РФ (далее - ГрК) изменение одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
 
Таким образом, если градостроительный регламент, принятый в Вашем муниципальном образовании, позволяет изменение разрешенного использования этого конкретного участка на жилищное строительство, такое изменение возможно по Вашему заявлению с приложением всех необходимых документов.
 
Возможна ситуация, когда Правила землепользования, включающие и градостроительный регламент, еще не утверждены местными органами власти. В этом случае в соответствии подпунктом 3) п. 1 ст. 4 ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ» решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и на другой вид использования принимаются главами местных администраций с учетом результатов публичных слушаний, проводимых в порядке, установленном статьей 39 ГрК РФ. Следовательно, помимо уже согласованных документов, возможно потребуется также протокол о проведении публичных слушаний. Проведение публичных слушаний также потребуется и в том случае, если существующим градостроительным регламентом не предусмотрено жилищное строительство на этом участке и требуется изменение регламента.
 
Согласно п. 3 ст. 31 ЗК РФ, органы местного самоуправления городских и сельских поселений обязаны информировать местное население о предстоящем или возможном предоставлении земельного участка под строительство. Отсутствие такой информации или информирование жителей после завершения государственной экспертизы может служить основанием для отмены решения о предоставлении участка для строительства (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 15 июня 2005 г. N 2479/05).
 
Более того, жители прилегающих территорий, информированные о возможном строительстве, могут высказать отрицательное мнение о таком строительстве, и это также станет основанием для отказа в предоставлении земельного участка. Такое решение было принято Федеральным арбитражным судом Северо-Западного округа в Постановлении от 7 мая 2004 г. N А66-5810-03.
 
Изменив разрешенное использование с учетом требований законодательства, далее Ваши действия будут направлены на приобретение земельного участка под жилищное строительство.
 
В соответствии с п. 8. ст. 22 ЗК РФ при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных п. 1 статьи 36 ЗК РФ. Таким образом, при приобретении земли ее арендатором речи о торгах в соответствии с этой нормой не идет.
 
Однако совсем недавно ЗК РФ был дополнен ст. ст. 30.1, 30.2, 38.1 и 38.2, некоторые нормы которых вступили в действие с 1 октября 2005 г.
 
Эти статьи регламентируют предоставление земельных участков для жилищного строительства и комплексного жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В частности, земельные участки для такого строительства предоставляются в собственность или в аренду по итогам аукциона.
 
Думается, что введенные статьи ЗК РФ в будущем станут новым основанием для споров строительных фирм между собой и с органами местного самоуправления по поводу предоставления земельных участков. Но практики по решению этих вопросов пока не накоплено.
 
Нормы ст. ст. 30.1, 30.2, 38.1 и 38.2 ЗК РФ «перекрывают» норму, установленную в ст. 22 ЗК РФ, о преимущественном праве покупки арендатором земельного участка.
 
Однако из сложившейся на сегодняшний день ситуации уже видится выход, когда  продажа участка под жилищное строительство без проведения торгов не будет являться нарушением законодательства
 
Приобретение права собственности на земельный участок возможно в соответствии со ст. 36 ЗК РФ - выкуп собственником объектов недвижимости земельного участка, на котором они расположены. В этом случае продажа участка осуществляется без торгов по цене, определяемой в соответствии со ст. 2 Закона о введении в действие ЗК РФ. Т.е. являясь собственником одного объекта недвижимости, расположенного на земельном участке в Вашей аренде, Вы сможете приобрести этот участок в собственность по упрощенной процедуре без торгов.
 
 
Вывод. Следуя последовательности действий, по которой Вы сначала переводите участок под жилищное строительство, а затем приобретаете его в собственность, Вы столкнетесь с необходимостью участия в аукционе. Т.е. получение этой земли в собственность Вам вовсе не гарантировано.
 
Избежание этой проблемы возможно при застройке участка какой-либо недвижимостью (если Вы намереваетесь вести на участке жилищное строительство это может быть целесообразно) либо установлением права собственности на уже имеющийся объект недвижимости. В этом случае проведение торгов по законодательству не требуется.
 
 
2. Приобретение земельного участка и последующая смена его разрешенного использования.
 
Требования новых положений ЗК РФ (ст.ст. 38.1., 38.2.) распространяются только на земельные участки для жилищного строительства. Таким образом, в случае приобретения участка под декоративное садоводство в силе остается ст. 22 ЗК РФ, предоставляющая Вам как арендатору преимущественное право на приобретение земли без каких-либо ограничений.
 
Оформив право собственности в установленном законом о регистрации порядке, Вы уже как собственник можете подавать в местные органы власти заявление с необходимыми документами о смене разрешенного использования на жилищное строительство. Порядок такой смены уже рассмотрен выше (вопрос о необходимости соответствия нового вида разрешенного использования градостроительному регламенту и вопрос о проведении публичных слушаний).
 
Вывод. Следуя последовательности действий, по которой Вы сначала приобретаете в собственность землю, а затем изменяете разрешенное использование на жилищное строительство, действительно снимается вопрос о необходимости проведения торгов. Более того, у Вас есть преимущественное право перед остальными на приобретение этого участка. Необходимости застройки земли как при варианте, рассмотренном ранее, не возникает. Однако вопрос об изменении разрешенного использования должен решаться в соответствии с градостроительным регламентом и в порядке, установленном градостроительным законодательством.

Ведущий юрист ООО «ПРЕЗИДЕНТ КОНСАЛТ» Брусова З.
Все консультации
 
Консультации
(вопрос-ответ)

  Оформление земельного участка под домом
  Подробнее

  Подключение к газопроводу дачных участков
  Подробнее

Все консультации
Задать свой вопрос
Последний вопрос/
горячая новость

 ООО "ПРЕЗИДЕНТ КОНСАЛТ" заняло 4-е место в России и 1-е место среди петербургских компаний в рейтинге юридических фирм, осуществляющих защиту от рейдеров.   Подробнее


 
  
  
 

В начало
Карта сайта
Как связаться
 
 
 О компании  Новости
 Поиск  Афоризмы