Услуги
1. Абонентское юридическое обслуживание предприятий
2. Споры в областях:
- корпоративные конфликты
- арбитраж
- споры в области прав на недвижимое имущество
- споры с государственными органами, в том числе налоговые споры
3. Правовое сопровождение сделки
4. Правовое сопровождение инвестиционных проектов
5. Интеллектуальная собственность
6. Оффшоры
7. Согласования в антимонопольных органах

 

Консультации (вопрос-ответ)

Вопрос
Насколько правомерна деятельность городского БТИ, которое каждый год переоценивает стоимость квартир, что влечет увеличение налога на квартиры?

Ответ
Порядок уплаты налога на имущество физических лиц регулируется прежде всего Налоговым Кодексом РФ (далее – НК РФ) и Законом РФ «О налогах на имущество физических лиц» от 09.12.1991г. № 2003-1 (далее – Закон о налогах на имущество физических лиц). Но регулирование данного налога является специфическим. Действующий Налоговый кодекс РФ не содержит в себе отдельной главы, ему посвященной, как это сделано в отношении других налогов и сборов, однако, устанавливает такой налог. В связи с чем на сегодняшний день основным источником регулирования налога на имущество физических лиц на федеральном уровне является Закон о налогах на имущество физических лиц.

Согласно ст. 15 НК РФ налог на имущество физических лиц относится к местным налогам, то есть устанавливается органами местного самоуправления.

В соответствии со статьей 3 названного Закона ставки налога на строения, помещения и сооружения устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления в определенных пределах в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости имущества.


Пункт 2 ст. 5 Закона о налогах на имущество физических лиц устанавливает, что налог исчисляется на основании данных об их инвентаризационной стоимости по состоянию на 1 января каждого года. Согласно п. 4 данной статьи Закона органы технической инвентаризации обязаны ежегодно до 1 марта представлять в налоговый орган сведения, необходимые для исчисления налогов, по состоянию на 1 января текущего года.

На основании распоряжения Правительства Российской Федерации от 12 марта 1992 года № 469-Р и в соответствии с Законом «О налогах на имущество физических лиц» Приказом Министра архитектуры, строительства и жилищно - коммунального хозяйства Российской Федерации от 4 апреля 1992 года № 87 утвержден Порядок оценки строений, помещений и сооружений, принадлежащих гражданам на праве собственности (далее – Порядок оценки).

Также действует Инструкция Министерства по налогам и сборам от 2 ноября 1999 года № 54 "По применению Закона Российской Федерации "О налогах на имущество физических лиц", которая раскрывает многие понятия, применяемые в данном Законе, однако, по своей природе не является нормативным актом и носит рекомендательный характер.

Таким образом, как следует из указанных актов, оценка объектов обложения налогом на имущество физических лиц (а именно, зданий, строений, сооружений, квартир и др.) осуществляется по инвентаризационной стоимости.

Определение инвентаризационной стоимости строений и сооружений для целей налогообложения осуществляется по восстановительной стоимости, уменьшенной на величину стоимостного выражения физического износа на момент оценки.

Определение восстановительной стоимости строений и сооружений производится по сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости с ее последующим пересчетом в уровень цен 1991 года по индексам и коэффициентам, введенным постановлением Госстроя СССР от 11 мая 1983 года N 94 и письмами Госстроя СССР от 6 сентября 1990 года N 14-Д (по отраслям народного хозяйства) и Госстроя РСФСР от 29 сентября 1990 года N 15-148/6 и N 15-149/6 (по отрасли "Жилищное хозяйство"), а затем в уровень цен года оценки по коэффициентам, утверждаемым органами исполнительной власти республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономных образований, городов Москвы и Санкт-Петербурга.

Для расчета указанных коэффициентов рекомендуется использовать соотношения показателей, отражающих динамику изменения стоимости продукции в строительстве и стройиндустрии.

Физический износ жилых зданий определяется по "Правилам оценки физического износа жилых зданий" (ВСН 53-86).

Физический износ строений и сооружений (кроме жилых зданий), даты начала эксплуатации и нормативный срок службы которых известен, определяется по срокам службы.

Физический износ строений и сооружений (кроме жилых зданий), даты начала эксплуатации и нормативный срок службы которых неизвестен, определяется в соответствии с "Рекомендациями по технической инвентаризации и регистрации зданий гражданского назначения" (Ростехинвентаризация, Москва, 1991 год).


Соответственно, представляется, что деятельность местного БТИ по проведению ежегодной переоценки инвентаризационной стоимости квартиры правомерна, поскольку в качестве ежегодной обязанности возложена действующим законодательством на бюро технической инвентаризации.

Как уже указывалось выше, деятельность БТИ по ежегодной переоценке инвентаризационной стоимости зданий, строений, сооружений и пр. базируется на положениях Налогового Кодекса РФ, Закона о налоге на имущество физических лиц, Порядке оценки строений, помещений и сооружений, принадлежащих гражданам на праве собственности, Инструкции по применению Закона о налоге на имуществе физических лиц, а также Распоряжения Правительства РФ № 469-р от 12.03.1992, согласно которому оценка строений, помещений и сооружений, принадлежащих гражданам на праве собственности, поручена местным бюро технической инвентаризации.

Оценка инвентаризационной стоимости того или иного объекта осуществляется на основе данных инвентаризации, проводимой в соответствии с действующими нормами технической инвентаризации и регистрации, а также Порядком оценки.

Определение инвентаризационной стоимости объекта (в данном случае жилой квартиры) осуществляется по восстановительной стоимости, уменьшенной на величину стоимостного выражения физического износа объекта на момент оценки, порядок расчета которых указан выше.

Однако необходимо иметь в виду, что здесь немаловажную роль играет соотношение расценок динамики изменения стоимости объектов недвижимости в строительстве и стройиндустрии (то есть фактор изменения стоимости жилья на рынке недвижимости), что оказывает весьма существенное влияние на инвентаризационную стоимость объекта, а не только факт его физического износа.

Что же касается размера увеличения инвентаризационной стоимости квартиры (а как следует из Вашего обращения, за последние 3 года она выросла в 200 раз), и возможности опротестования решения БТИ, то здесь представляется необходимым указать на следующее.

Как следует из действующего законодательства, в частности, п. 3 ст. 3, п. 4 ст. 12, п. 10 ст. 83 НК РФ, п. п. 1, 2 ст. 5 Закона РФ "О налоге на имущество физических лиц", п. 2 Положения об организации в РФ государственного технического учета и технической инвентаризации объекта градостроительной деятельности, налоги должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными. Следовательно, соответствующее увеличение налоговой базы (инвентаризационной стоимости квартиры) должно быть обоснованным, а не произвольным, исходить из вышеуказанных величин: восстановительной стоимости за минусом физического износа объекта.

В случае наличия данных произвольного установления органами местного самоуправления инвентаризационной стоимости исходя их так называемой усредненной стоимости объекта или в результате нарушения БТИ Правил оценки строений, помещений и сооружений, принадлежащих гражданам на праве собственности, такие действия могут быть оспорены в суде. Однако в данном случае необходимым условием является наличие соответствующих доказательств, подтверждающих неправомерность таких действий, в частности, что цены на строения по соответствующей территории изменились в сторону уменьшения.

В то же время обращаю Ваше внимание, что как следует из Определения Конституционного суда РФ от 06.12.2001 № 258-О, если инвентаризационная стоимость гораздо ниже рыночной стоимости имущества, права налогоплательщиков не нарушаются.


юрист ООО «ПРЕЗИДЕНТ КОНСАЛТ» Батура Е.В.
Все консультации
 
Консультации
(вопрос-ответ)

  Оформление земельного участка под домом
  Подробнее

  Подключение к газопроводу дачных участков
  Подробнее

Все консультации
Задать свой вопрос
Последний вопрос/
горячая новость

 ООО "ПРЕЗИДЕНТ КОНСАЛТ" заняло 4-е место в России и 1-е место среди петербургских компаний в рейтинге юридических фирм, осуществляющих защиту от рейдеров.   Подробнее


 
  
  
 

В начало
Карта сайта
Как связаться
 
 
 О компании  Новости
 Поиск  Афоризмы