Услуги
1. Абонентское юридическое обслуживание предприятий
2. Споры в областях:
- корпоративные конфликты
- арбитраж
- споры в области прав на недвижимое имущество
- споры с государственными органами, в том числе налоговые споры
3. Правовое сопровождение сделки
4. Правовое сопровождение инвестиционных проектов
5. Интеллектуальная собственность
6. Оффшоры
7. Согласования в антимонопольных органах

 

Консультации (вопрос-ответ)

Вопрос: После смерти матери 5 лет назад в деревне остался земельный участок с домом в долевой собственности на 2-х дочерей (есть свидетельства о собственности у одной и у второй). Две дочери хотят разделить участок, причем одной оставить дом (т.к. у него один вход и одна комната) на ее участке, а вторая будет строить новый дом на своем участке.
  1. Если одной сестре остается дом, то может ли вторая сестра рассчитывать на большую площадь земельного участка?
  2. Что сначала лучше: поставить второй сестре новый дом, а потом разделить землю?
  3. Может ли 3-ья дочь умершей матери претендовать на этот участок (у нее нет свидетельства о собственности?
 
Ответ: Как следует из описанных вами обстоятельств, дом находится в общей долевой собственности двух сестер. При этом ничего не сказано о земельном участке. Передавался ли он вам по наследству или нет? В чьей собственности он находится?
 
В соответствии с п. 1 ст. 252 Гражданского кодекса РФ: «Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними».
 
Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом (как в вашем случае, поскольку у дома один вход и одна комната), выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
 
При этом с получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
 
Таким образом, две сестры вправе заключить соглашение о разделе дома в натуре, при этом указать, что в связи с невозможностью раздела в натуре вторая сестра передает свою долю первой и, соответственно, ей остается дом, а вторая получает взамен своей доли денежную компенсацию.
 
По скольку вами ничего не сказано по поводу земельного участка, в чьей собственности он находится, мы рассмотрим несколько возможных вариантов.
 
В случае, если земельный участок находился в собственности матери сестер, то к ним вместе с переходом прав на дом переходит и право собственности на земельный участок, он также будет находится  у них в общей долевой собственности.
 
По правилам ст. 273 ГК РФ: «При переходе права собственности на здание, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом».
 
В случае, если земельный участок находится в чужой собственности к сестрам переходит право пользования земельным участком.
 
В соответствии с п. 2 ст. 271 ГК РФ: «При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости».
 
Предполагаем, что все-таки земельный участок также находится в общей долевой собственности двух сестер и в этом случае они вправе заключить соглашение о разделе, в котором указать, что вместо выплаты денежной компенсации друг другу они делят имущество, находящееся у них в общей долевой собственности - дом и земельный участок следующим образом: одной сестре достается дом и земельный участок меньшей площадью (меньше Ѕ), а другой достается земельный участок большей площадью (больше Ѕ), при этом определить доли на земельный участок (так как он в натуре не разделен).
 
Что касается вопроса что лучше: поставить второй сестре новый дом, а потом разделить землю или наоборот?
 
Возможны оба варианта. Мы советуем для начала разделить единый земельный участок на два, оформить право собственности на разделенные участки, а потом построить на одном из них дом.
 
Порядок раздела земельного участка регулируется Градостроительным кодексом РФ, в котором указано, что разделение земельного участка на несколько земельных участков подготовки документации по планировке территории не требует, и, соответственно, подготовка землеустроительной документации осуществляется в порядке, предусмотренном Земельным законодательством.
 
При этом должны быть соблюдены следующие условия:
1. Размеры вновь образованных земельных участков не должны быть меньше минимальных размеров земельных участков, предусмотренных градостроительным регламентом;
2. У вновь образуемых земельных участках должны быть подъезды, подходы;
3. Разрешенное использование вновь образуемых земельных участков должно осуществляться без перевода их в состав земель иной категории.
 
Формирование земельных участков осуществляется в процессе кадастровых работ, соответственно, раздел земельных участков производится посредством кадастрового учета.
 
Таким образом, для того, чтобы сформировать новые земельные участки двум сестрам необходимо будет обратиться в орган кадастрового учета с заявкой о проведении кадастровых работ по разделению земельного участка и формированию вновь образованных земельных участков. На основании заключенного договора будут проведены работы по проверке представленных документов о межевании ранее учтенного земельного участка, межеванию земельных участков, согласован проект границ, сформировано землеустроительное дело (п.6 Правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.09.2000 №660). По результатам проведенных работ сестры получат два кадастровых плана на два новых земельных участка.
 
Поскольку эти два земельных участка будут находиться в общей долевой собственности двух сестер, им нужно будет заключить соглашение, в котором определить, что доле одной сестры соответствует такой-то участок, доле другой - такой-то.
 
После этого, им необходимо будет подать пакет документов в ГУ ФРС для внесения изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). В результате внесения изменений в ЕГРП сестрам выдадут два свидетельства о праве собственности на каждый земельный участок.
 
Одновременно с подачей документов на земельные участки одна из сестер может оформить свое право собственности на доставшейся ей дом.
 
Вторая сестра после этого вправе начать на своем земельном участке строительство дома при соблюдении при этом  градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.
 
Однако, прежде чем возводить недвижимое имущество на земельном участке необходимо учитывать, что в соответствии с Федеральным законом «О личном подсобном хозяйстве» №112-ФЗ от 07.07.2003 г. земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства делятся на два вида:
- приусадебные земельные участки;
- полевые.
 
В зависимости от вида земельного участка законодательство регламентирует разрешение строительства недвижимого имущества на данном участке. Строение жилых домов разрешено только на участках для ведения личного подсобного хозяйства, оформленных как приусадебные. Такие земельные участки должны быть расположены в черте земель поселений.
 
Следовательно, если Ваши вновь образуемые земельные участки находятся на землях поселений, оформлены как приусадебные, то на них возможно возведение жилых домов. Рекомендуем обратить внимание на указания в документах, оформляющих право на землю. Иногда в них специально оговаривается, что целевое назначение земли - «личное подсобное хозяйство с правом (или без права) возведения жилых построек».
 
Для начала строительства необходимо будет получить разрешение на строительство, провести проектные работы. Затем построить жилой дом, ввести его в эксплуатацию. В органе, производящем технический учет недвижимого имущества, получить технический паспорт на жилой дом. После чего подать документы в ГУ ФРС на регистрацию жилого дома и получению свидетельств о праве собственности на жилой дом.
 
Согласно ч. 1 ст. 263 ГК РФ: «Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260)».
 
Кроме того, обращаем ваше внимание на то, что в соответствии со Строительными нормами и правилами (СНиП) 30-02-97, принятыми и введенными в действие Постановлением Государственного комитета РФ по жилищной и строительной политике от 10.09.1997 г. № 18-51 (с изменениями, внесенными Постановлением Госстроя РФ от 12.03.2001 г. № 17) жилое строение или дом, находящийся на земельном участке, должен располагаться не ближе 3-х метров до границы соседнего участка. Это требование содержат также санитарные и противопожарные нормы (СНиП 30-02-97). Следовательно, при строительстве дома должен быть соблюден отступ от границ соседнего земельного участка.
 
Таким образом, для избежания разногласий между сестрами сначала лучше произвести раздел единого земельного участка на два, оформить право собственности на разделенные участки, а потом с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка осуществить на одном из них строительство дома.
 
Относительно прав третий дочери на земельный участок.
Все зависит от того находился ли земельный участок в собственности матери и передавался ли он дочерям по наследству.
 
Если земельный участок передавался по наследству, и сейчас он находится в собственности двух сестер, следовательно, 3 дочь отказывалась от наследства в пользу своих сестер и претендовать на него уже не может.
 
Если земельный участок по наследству не передавался, то возможно несколько вариантов:
- либо он находится в чужой собственности и две дочери - собственники дома имеют лишь право пользования земельным участком;

- либо земельный участок находится в общей долевой собственности всех троих, и третья сестра просто не оформила свое право собственности и не получила свидетельство о регистрации прав.


Старший юрист ООО «ПРЕЗИДЕНТ КОНСАЛТ» Солодовникова Алла
Все консультации
 
Консультации
(вопрос-ответ)

  Оформление земельного участка под домом
  Подробнее

  Подключение к газопроводу дачных участков
  Подробнее

Все консультации
Задать свой вопрос
Последний вопрос/
горячая новость

 ООО "ПРЕЗИДЕНТ КОНСАЛТ" заняло 4-е место в России и 1-е место среди петербургских компаний в рейтинге юридических фирм, осуществляющих защиту от рейдеров.   Подробнее


 
  
  
 

В начало
Карта сайта
Как связаться
 
 
 О компании  Новости
 Поиск  Афоризмы