Услуги
1. Абонентское юридическое обслуживание предприятий
2. Споры в областях:
- корпоративные конфликты
- арбитраж
- споры в области прав на недвижимое имущество
- споры с государственными органами, в том числе налоговые споры
3. Правовое сопровождение сделки
4. Правовое сопровождение инвестиционных проектов
5. Интеллектуальная собственность
6. Оффшоры
7. Согласования в антимонопольных органах

 

Консультации (вопрос-ответ)

В октябре 2005 приобрел в собственность 4 объекта промышленного назначения, а именно: деревянную контору, дер. склад, дер. лесопилку и частично разрушенный пожаром металлический склад. Все объекты в ветхом состоянии. Получены свидетельства о регистрации на каждый объект. Земля в собственность никогда не оформлялась, а предоставлялась в аренду.
 
При последней купле-продаже указанных объектов право аренды ко мне не перешло, т.к. почему-то договор аренды был заключен администрацией поселка не с продавцом зданий (физическим лицом), а с ООО, в котором продавец был директором и учредителем. ООО, по словам местной администрации - банкрот. Получив свидетельства о регистрации зданий (в ноябре 2005), стал собирать документы для внесения в кадастр  с целью выкупа земельного участка. Городской земельный комитет до сих пор не подписал акт согласования границ. Летом 2007 года 3 деревянных здания сгорело, фундамент так же пострадал. Осталось одно самое большое здание - металлический склад. В феврале 2008 подал заявление на приобретение данного участка в собственность с указанием вида деятельности и проекта плана застройки. В земельном комитете объясняют, что объекты разрушены и собственности уже нет, поэтому участок дать не могут, а под одну хозпостройку весь земельный участок - это много, якобы есть какие-то нормативы для выдела земли. Кроме того, договор аренды с ООО не расторгнут, зарегистрирован, за аренду никто не платит, долгов по аренде накопилось за 3 года.

   1. Законно ли была предоставлена земля в аренду ООО, не имеющему собственности на данном участке. Если это юридическая ошибка, как ее исправить?
 
Мы не знаем, как могла сложиться такая ситуация, что земля была предоставлена в аренду несобственнику объектов недвижимости, расположенных на ней.
 
В данный момент прекращение аренды земельного участка возможно лишь по основаниям, предусмотренным ст. 46 ЗК РФ.
Однако, Вы можете договориться с арендатором земельного участка (ООО), в том случае если срок договора аренды более 5 лет, и нынешний арендатор участка вправе в пределах срока аренды передать свои права и обязанности по договору Вам (п.9 ст. 22 ЗК РФ). Вам просто необходимо будет уведомить собственника земли, т.е. направить письмо в соответствующий местный орган.
 
В соответствии с  п. 1 ст. 271 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ: «При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник».
 
Согласно п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» по правилам п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ «при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение».
 
Таким образом, вы имеете право на использование части земельного участка, занятого принадлежащими Вам зданиями. Закон не указывает на то, в каком состоянии должны находиться здания.
 
Как следует из Вашего письма, земля находится в государственной собственности.
 
Согласно п. 3 ст. 35 и п. 1 ст. 36 ЗК РФ Вы как собственник зданий, строений, сооружений, расположенных на земельном участке, находящемся в государственной собственности, имеете исключительное право на приватизацию земли или приобретение права аренды.
 
Процедура предоставления земли индивидуальна для каждого региона, в федеральном земельном законодательстве есть лишь общие нормы. Для того, чтобы узнать процедуру оформления государственной земли на себя, Вам лучше всего обратиться в местную администрацию.
 
2. Есть ли нормативы по выделу земли в соответствии с площадью строения, или площадь участка определяется видом деятельности и предъявленным планом застройки по усмотрению администрации?
Статьей 33 Земельного кодекса РФ установлены нормы предоставления земельных участков.
 
Согласно ч. 3 указанной статьи предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
 
3. Имею ли я право провести капремонт разрушенных построек с целью приведения их в соответствие со свидетельствами о регистрации права собственности на момент их покупки, или я теряю собственность и вместе с ней преимущественное право на пользование землей. Если капремонт уже незаконен после разрушения, могу ли я зарегистрировать сохранившиеся деревянные столбчатые фундаменты в БТИ и получить на них свидетельства. Целесообразно ли это делать для оформления земли в аренду или собственность. Могу ли я заменить деревянные фундаменты на блочные без разрешения отдела архитектуры и зарегистрировать в БТИ?
 
4. Т.к. приведение документов в соответствие с реальным положением более длительно, будет ли правильно провести капремонт разрушенных строений, приведя их в соответствие с документами БТИ.
 
Согласно ст. 210 ГК РФ: «Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором».
 
Таким образом, Вы как собственник имущества, несете обязанности по поддержанию имущества в надлежащем состоянии (проведению текущего и капитального ремонта зданий, сооружений и т.п.), уплате предусмотренных законом налогов и т.д.
 
Согласно ч. 1 ст. 235 ГК РФ: «Право собственности прекращается при гибели или уничтожении имущества».
В вашем случае, если возможно провести капитальный ремонт (восстановление) зданий, то собственность сохраняется, если нет - то прекращается в связи с гибелью имущества.
 
В соответствии с Инструкцией о составе, порядке разработки, согласования и утверждения проектно-сметной документации на капитальный ремонт жилых зданий МДС 13-1.99, принятой Постановлением Госстроя РФ от 17 декабря 1999 г. N 79, капитальный ремонт - это замена и восстановление отдельных частей или целых конструкций и инженерно-технического оборудования зданий в связи с их физическим износом и разрушением.
 
Капитальный ремонт подразделяется на:
  • ремонт, охватывающий все здание в целом или отдельные его секции, при котором устраняется физический и моральный износ;
  • выборочный ремонт, охватывающий отдельные конструктивные элементы здания или оборудования, при котором устраняется физический износ.
Как следует из Вашего письма, вы хотите восстановить разрушенные здания, что подразумевает под собой либо проведение капитального ремонта зданий, либо строительство, либо реконструкцию.
 
Если проводится капитальный ремонт зданий, то разрешение отд. архитектуры не требуется, во всех остальных случаях данное разрешение необходимо.
 
Кроме того, после проведения строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса РФ необходимо получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, которое подтверждает «выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации».
 
Регистрировать сохранившиеся деревянные столбчатые фундаменты зданий органы БТИ не будут, так как нет объектов недвижимости.
 
Заменить деревянные фундаменты на блочные без разрешения отд. архитектуры не получится, поскольку это будет самовольное изменение проектной документации.
 
Таким образом, проведение капитального ремонта (восстановление) разрушенных зданий в вашем случае наиболее целесообразно.

Старший юрист ООО «ПРЕЗИДЕНТ КОНСАЛТ» А.Солодовникова
Все консультации
 
Консультации
(вопрос-ответ)

  Оформление земельного участка под домом
  Подробнее

  Подключение к газопроводу дачных участков
  Подробнее

Все консультации
Задать свой вопрос
Последний вопрос/
горячая новость

 ООО "ПРЕЗИДЕНТ КОНСАЛТ" заняло 4-е место в России и 1-е место среди петербургских компаний в рейтинге юридических фирм, осуществляющих защиту от рейдеров.   Подробнее


 
  
  
 

В начало
Карта сайта
Как связаться
 
 
 О компании  Новости
 Поиск  Афоризмы