Услуги
1. Абонентское юридическое обслуживание предприятий
2. Споры в областях:
- корпоративные конфликты
- арбитраж
- споры в области прав на недвижимое имущество
- споры с государственными органами, в том числе налоговые споры
3. Правовое сопровождение сделки
4. Правовое сопровождение инвестиционных проектов
5. Интеллектуальная собственность
6. Оффшоры
7. Согласования в антимонопольных органах

 

Консультации (вопрос-ответ)

Возможен ли перевод квартиры из жилого в нежилой фонд, если жилец соседней квартиры  не согласен?

1. Ст. 288 ГК РФ установила, что жилые помещения, являясь недвижимым имуществом, имеют присущее только им функциональное назначение: они предназначены исключительно для проживания граждан. Размещение в жилом помещении предприятий, учреждений, организаций (по смыслу статьи также и офисов) допускается лишь после перевода такого помещения в нежилое. Названная статья ГК, являясь отсылочной нормой, устанавливает, что порядок перевода помещений из жилых в нежилые определяется жилищным законодательством.

Вместе с тем, следует учитывать, что ст. 72 Конституции РФ устанавливает, что жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов, а значит, последние вправе принимать собственные нормативные документы, регулирующие в том числе, и порядок перевода помещений из жилого фонда в нежилой. В каждом субъекте федерации существуют свои особенности регулирования перевода жилых помещений в нежилые, несмотря на то, что общие принципы едины.

2. Регулирование порядка перевода квартиры из жилого фонда в нежилой на федеральном уровне:

В ст. 6 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 указывается, что собственник недвижимости в жилищной сфере имеет право в порядке, установленном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться ею, в том числе сдавать в наем, аренду, отдавать в залог, в целом и по частям, продавать, видоизменять, перестраивать или сносить, совершать иные действия, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные, иные права и свободы других граждан, а также общественные интересы. В соответствии с п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 1 июля 1996 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, являются ничтожными.

Кроме признания соответствующих сделок недействительными, те лица, чьи права ущемляются нецелевым использованием жилых помещений, например, ведением производственной деятельности в жилом доме, создающей шум, вредные или беспокоящие испарения, загромождение двора или подъезда, вправе добиваться устранения таких нарушений путем предъявления иска об устранении помех в пользовании жилым помещением (ст. 304 ГК).

Общий порядок перевода жилых помещений в нежилые установлен как исключение в ст. 9 Жилищного Кодекса РФ: перевод пригодных для проживания жилых домов и жилых помещений в домах жилищного фонда в нежилые, как правило, не допускается. В исключительных случаях перевод жилых домов и жилых помещений в нежилые может осуществляться по решению специальных органов.

В настоящее время контроль за переводом жилых помещений в нежилые на федеральном уровне осуществляет созданная по Постановлению Правительства РФ от 26.09.94 N 1086 Государственная жилищная инспекция Российской Федерации.

Соответствие положений ст. 9 ЖК РФ, п. 3 ст. 288 ГК РФ Конституции РФ было предметом рассмотрения Конституционного суда РФ. В его Определении от 21 декабря 2000 г. в связи с этим указывалось, что ст. 288 ГК не препятствует собственнику размещать в принадлежащем ему жилом помещении предприятия, учреждения, организации, указывая в качестве условия такого размещения лишь на необходимость перевода помещения из жилого в разряд нежилых в порядке, определенном жилищным законодательством. Законодательно установленное требование перевода жилого помещения в нежилое, обусловленное определенными целями использования помещения, а также необходимостью защиты интересов других лиц, само по себе - вне связи с тем, на каких условиях и в каком порядке оно осуществляется, - не может рассматриваться в качестве положения, ущемляющего права граждан, закрепленные в ст. 34 и 35 Конституции РФ.

Таким образом, перевод помещений из жилого фонда в нежилой допускается как исключение в строго ограниченных случаях. Независимо от того какова причина перевода жилых помещений в нежилые обязательно соблюдение требований ФЗ "Об основах федеральной жилищной политики", Конституции РФ, ГК РФ и ЖК РФ, а именно не нарушать жилищные и иные права и свободы других граждан, а также общественные интересы; не препятствовать осуществлению права собственности (в т.ч. и жилыми помещениями) других лиц. 

Конкретное требование наличия согласия соседей по квартире, переводимой в нежилой фонд, федеральное законодательство не устанавливает.

3. Регулирование порядка перевода квартиры из жилого фонда в нежилой на региональном уровне в Санкт-Петербурге:

Одним из основных региональных актов, регулирующих вопрос перевода жилого помещения в нежилой, является действующее Письмо Жилищного комитета Мэрии Санкт-Петербурга № 15-612 от 03.10.1995 г. «О порядке подготовки проектов распоряжений мэра о переводе жилых квартир в нежилой фонд», где приведен перечень документов необходимых для возможности рассмотрения вопроса о подготовке проекта распоряжения Мэра Санкт-Петербурга о переводе жилой квартиры в нежилой фонд.

Согласно Письму собственник жилищного фонда должен представить следующие документы:

  • заявление собственника с просьбой перевести квартиру, принадлежащую ему на праве собственности в нежилой фонд с указанием цели использования;
  • нотариально заверенную копию договора, подтверждающего право собственности, зарегистрированного в установленном порядке;
  • акт Межведомственной комиссии;
  • заключение районного архитектора о возможности использования данного жилого помещения под нежилые цели в соответствии с указанным собственником назначением;
  • заключение пожарного надзора о возможности использования данного помещения под нежилые цели в соответствии с указанным собственником назначением;
  • заключение СЭС;
  • заключение Управления государственной инспекции по охране памятников истории и культуры;
  • справку о прописке и характеристику жилой площади на квартиру, подлежащую переводу в нежилой фонд;
  • документы, подтверждающие обеспечение жильем собственника квартиры, подлежащей переводу в нежилой фонд;
  • документы, подтверждающие обеспечение жилой площадью бывших собственников квартиры;
  • заявление собственника в паспортную службу с ее резолюцией об обязании не осуществлять прописку в квартире в связи с переводом ее в нежилой фонд.

Данный перечень сформулирован как исчерпывающий.

Как видно из приведенного перечня согласия соседей по переводимой в нежилой фонд квартире не требуется.  Жилец может даже и не узнать о том, что соседняя квартира переведена в нежилой фонд.

Таким образом, процедура перевода квартиры в нежилой фонд в Санкт-Петербурге не требует согласия соседей на такой перевод. Однако права соседей защищаются на федеральном уровне в общем порядке. В том случае, если действия по переводу квартиры препятствуют осуществлению права собственности кого-либо из соседей (или других лиц), эти лица вправе обратиться в суд с негаторным иском за защитой прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ), либо с иском о предъявлении требований из причинения вреда (гл. 59 ГК РФ).


юрист ООО «ПРЕЗИДЕНТ КОНСАЛТ» З. Брусова
Все консультации
 
Консультации
(вопрос-ответ)

  Оформление земельного участка под домом
  Подробнее

  Подключение к газопроводу дачных участков
  Подробнее

Все консультации
Задать свой вопрос
Последний вопрос/
горячая новость

 ООО "ПРЕЗИДЕНТ КОНСАЛТ" заняло 4-е место в России и 1-е место среди петербургских компаний в рейтинге юридических фирм, осуществляющих защиту от рейдеров.   Подробнее


 
  
  
 

В начало
Карта сайта
Как связаться
 
 
 О компании  Новости
 Поиск  Афоризмы
 
Спортивный зал волейбол тут