|
Вопрос: Нужна ли экспертиза на проект перевода жилого помещения в нежилое, если оно размещено в многоэтажном жилом доме? Возможно ли при переводе в
многоквартирном жилом доме квартиры под нежилое, объединение помещений с
лоджией, т.е. убрать подоконные проемы и стеклопакет с коробкой в целом.
насколько это может отразиться на отопительной и конструктивной системе
всего жилого дома? Нужны ли при этом согласования жильцов или протокол
общего собрания и экспертиза проекта?
Ответ: В соответствии со ст. 22 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) и Положением, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47., жилое помещение можно перевести в нежилое, если:
-
на него отсутствует обременение права собственности;
-
к нему есть отдельный доступ, то есть не нужно использовать проход, по которому обеспечивается доступ к иным жилым помещениям;
-
помещение (квартира) в многоквартирном доме расположено на первом этаже или же помещения, находящиеся непосредственно под «переводимой» квартирой, не являются жилыми;
-
гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставляются (по договору социального найма) благоустроенные жилые помещения (п. 2 ст. 85, ст. 87 ЖК РФ);
-
жилое помещение признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, установленным Правительством РФ (п. 4 ст. 15 ЖК РФ).
-
Если хотя бы одно из вышеперечисленных условий не выполняется, то это является основанием для отказа в переводе жилого помещения в нежилое (пп. 3 п. 1 ст. 24 ЖК РФ).
Таким образом, согласие жильцов не обязательно, хотя желательно. Отсутствие согласия жильцов - не основание для отказа в переводе.
Перевод жилого помещения в нежилое осуществляется органами местного самоуправления (п. 1 ст. 23 ЖК РФ). Пункт 5 ст. 23 ЖК РФ требует от органа, осуществляющего перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю документа (уведомления) о таком переводе, чтобы он информировал о нем всех собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение. При этом ЖК РФ не содержит специального указания на необходимость учета мнения жильцов (собственников) помещений, примыкающих к помещению, переводимому в разряд нежилых. Однако законодатель, видимо, предполагает возможные возражения жильцов по поводу неудобного соседства. Вероятно, что наличие таких возражений может сыграть свою роль при выработке решения о переводе. Поэтому, чтобы избежать возможных препятствий, лучше приложить к пакету документов согласие жильцов (собственников) близлежащих жилых помещений на перевод жилого помещения в нежилое.
Чтобы перевести жилое помещение в нежилое, его собственник или уполномоченное им лицо (заявитель) представляет в орган, осуществляющий перевод помещений (по местонахождению переводимого помещения), следующие документы:
-
заявление о переводе жилого помещения в нежилое;
-
правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или нотариально заверенные копии);
-
технический паспорт, к которому нужно приложить план переводимого жилого помещения;
-
поэтажный план дома, в котором находится переводимое жилое помещение;
-
подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства или перепланировки помещения.
Закон запрещает требовать от заявителя каких-либо иных документов. Однако региональные власти вправе разъяснять и уточнять требования к документам. Так, например, во Всеволожском районе Ленинградской области требуется не просто подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения, а проект, исполненный организацией, имеющей соответствующую лицензию (Постановление администрации муниципального образования «Всеволожский район» Ленинградской области от 28.09.2005 № 4131). В Санкт-Петербурге, вообще установлен перечень необходимых для перевода документов из 13 пунктов, включающий, например акт санитарного обследования помещения санитарно-эпидемиологической службой на возможность перевода в нежилой фонд (Распоряжение Жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга от 16.06.2004 № 7-р). Но специального требования о проведении экспертизы проекта нет. Таким образом, несмотря на то, что ЖК РФ запретил требовать от заявителя каких-либо иных документов, кроме как прямо перечисленных в нем, целесообразно все же, прежде чем подавать заявление, ознакомится с требованиями региональных и местных органов власти.
Ведущий юрист ООО «ПРЕЗИДЕНТ КОНСАЛТ» З.Брусова
Все консультации
|
