Услуги
1. Абонентское юридическое обслуживание предприятий
2. Споры в областях:
- корпоративные конфликты
- арбитраж
- споры в области прав на недвижимое имущество
- споры с государственными органами, в том числе налоговые споры
3. Правовое сопровождение сделки
4. Правовое сопровождение инвестиционных проектов
5. Интеллектуальная собственность
6. Оффшоры
7. Согласования в антимонопольных органах

 

Консультации (вопрос-ответ)

Вопрос:
У физического лица имелось имущество - «жилой дом». В 1999 г он завещал данный объект недвижимости своей дочери, а в 2000 г. умер. Дочь в наследство не вступила.
 
В 2004 г. жилой дом сгорел, а в 2005 г дочь продала земельный участок (при этом договора купли-продажи НЕТ; расписки - НЕТ). В настоящее время гражданин, купивший этот объект, решил привести все в соответствие с законодательством, оформить земельный участок и жилой дом (он построил новый капитальный дом совсем на другом месте участка). И сразу столкнулся с проблемами: правоустанавливающих документов НЕТ (делал запрос в архивы, администрацию, БТИ и прочие органы и организации). Актов, постановлений, о выделении земельного участка НЕТ. Также имеется запись на домовой книге: «Дом построен на неплановом месте, сделка о к-п дома будет считаться недействительной».
 
Кроме этого есть отрицательные заключения:
1. гос. противопожарной службы (нарушение СНиП);
2. заключение управления архитектуры и градостроительства (территория находится в зоне подтопления паводковыми водами и попадает в водоохранную зону реки). + земельный участок расположен в подзоне, сохраняемой индивидуальной жилой застройки на расчетный срок, для перспективного строительства магистрали.
Но несмотря на все, был составлен Акт о текущем состоянии самовольно возведенной постройки.
 
Заключение комиссии от администрации: Земельный участок расположен в подзоне сохраняемой индивидуальной жилой застройки на расчетный срок, без права капитального строительства, для перспективного строительства магистрали, а также находиться в зоне подтопления паводковыми водами и попадает в водохранную зону. Считаем возможным размещение индивидуально жилого дома на данном земельном участке, при условии установления границ земельного участка с соблюдением градостроительных требований и норм.
Каким образом можно оформить земельный участок и жилой дом в данной ситуации?
 
Ответ:
Однозначного и последовательного решения в данной ситуации не найти, так как все зависит от того, на каком праве и для каких целей предоставлялся земельный участок, когда был построен или же приобретен жилой дом.
 
Ранее земельные участки предоставлялись гражданам для ведения личного подсобного хозяйства, индивидуального жилищного строительства в собственность, на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования.
 
Узнать, на каком праве был предоставлен земельный участок возможно, обратившись в муниципальный орган за выпиской из похозяйственной книги (если участок был предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства) либо за иным документом, удостоверяющим право на данный земельный участок.
В том случае, если указанная информация в муниципальном образовании отсутствует, ее можно получить, обратившись в орган, осуществляющий государственную регистрацию на территории нахождения интересующего земельного участка (в Федеральную регистрационную службу по тому региону, где расположен земельный участок).
 
Информация выдается на основании письменного заявления. При обращении необходимо предъявить документ, удостоверяющий личность.
 
Предоставление информации о зарегистрированных правах (по общему правилу) осуществляется за плату в виде выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
 
Такая выписка должна содержать описание земельного участка (адрес, площадь), зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного участка.
 
Исходя из того, что будет указано в выписке и нужно исходить. Это может быть пожизненно наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование, иное право.
 
Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса РФ» от 25.10.2001 № 137-ФЗ установил, что права граждан на земельные участки, ранее предоставленные им в постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение, подлежат переоформлению. Предоставление в собственность указанных земельных участков для граждан сроком не ограничено.
 
Кроме того, данный закон указал, что граждане Российской Федерации, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. N 1305-1 "О собственности в СССР", но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право бесплатно приобрести право собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами, установленными статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
 
Рассмотрим ситуацию:
 
1. Наследование.
Если дочь не подавала заявления нотариусу о принятии наследства или о выдаче свидетельства о праве на наследство, то возможно принятие наследства в случае, если были совершены действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства (если наследник вступил во владение или управление указанным имуществом, принял меры к сохранению имущества и защите от третьих лиц, осуществил расходы на его содержание, оплатил за свой счет долги наследодателя).
 
В настоящее время дочери наследодателя можно обратиться к нотариусу с заявлением о выдаче свидетельства о праве на наследство, если она сможет подтвердить, что фактически приняла наследство. При отсутствии у нее достаточных для нотариуса доказательств принятия наследства, факт принятия наследства может быть установлен судом в порядке рассмотрения дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение (ст. 247 ГПК).
 
На основании полученного свидетельства о праве на наследство либо на основании решения суда необходима дальнейшая государственная регистрация права собственности на указанный жилой дом.
 
Если указанные действия не будут совершены, распоряжаться данным имуществом дочь не сможет.
 
2. Оформление жилого дома в собственность невозможно без технического паспорта на него.
К сожалению, получить новый технический паспорт (выдается на 5 лет) на жилой дом, который был уничтожен вследствие пожара невозможно, а без техпаспорта невозможна государственная регистрация права собственности на жилой дом.
 
Если земельный участок выделялся под строительство жилого дома, то при отсутствии последнего возможно принудительное лишение прав на земельный участок лица, не являющегося его собственником, ввиду возникшего ненадлежащего его использования - это одна из разновидностей санкций за существенное нарушение режима использования земельного участка.
 
Однако, в соответствии со ст. 39 Земельного кодекса РФ, при разрушении здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий либо ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет.
 
То есть, с даты указанного события (в данном случае пожара) началось течение срока для восстановления разрушенного объекта недвижимости на который в дальнейшем может быть получен технический паспорт и зарегистрировано право собственности.
 
Таким образом, если приблизительно в 2004 году был пожар, то в настоящее время срок на восстановление разрушенного дома не истек.
 
3. Построен новый дом на другом месте, а не восстановлен разрушенный.
 
Новый дом, который был построен на другом месте признается самовольной постройкой, созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданной без получения на это необходимых разрешений или с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил (п. 1 ст. 222 ГК РФ).
 
В рассматриваемом случае право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (за дочерью) (в этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом).
 
В связи с тем, что при строительстве были нарушены санитарные нормы и правила,  комплекс требований к назначению, основным параметрам и размещению архитектурного объекта на земельном участке, а также обязательные экологические, технические, организационные и иные условия его проектирования и строительства данный объект недвижимости может быть признан в собственности только по суду при устранении всех существующих нарушений и получения всех необходимых разрешений. А до этого запрещается осуществление каких-либо сделок с указанным домом.
 
Кроме всего прочего, так как земельный участок ограничен в использовании в связи с отнесением его к водоохраной зоне требуется получение согласования в Невско-Ладожском бассейном управлении при ведении строительных и иных работ.
 
Если указанные разрешения и нормы не будут получены и соблюдены, то суд не признает право собственности на данный объект недвижимости и он будет подлежать сносу тем лицом, которое его возвело.
 
Таким образом, в соответствии с действующим в настоящее время законодательством  само по себе отнесение земельного участка к водоохранной зоне не препятствует возведению на нем загородного дома, однако для этого необходимо получить разрешение территориальных органов Министерства природных ресурсов РФ.
 
Вывод:  Запросив информацию о земельном участке, мы узнаем, на каком праве и кому принадлежит данный земельный участок, его площадь, вид разрешенного использования, дату предоставления и уже имея данную информацию, можно будет определиться по какому из путей о «дачной амнистии» следует подавать документы на регистрацию права собственности на земельный участок. Все это будет возможно лишь при условии, что на данном земельном участке будет законно расположен объект недвижимости (либо самовольное строение, либо его снос и восстановление разрушенного дома на прежнем месте), проведены работы по установлению границ земельного участка с соблюдением градостроительных требований и регламентов, присвоен кадастровый номер земельного участка.
 
После регистрации права собственности на жилой дом и землю дочь сможет оформить договор купли-продажи объектов недвижимости требуемому лицу.

Помощник юриста ООО «ПРЕЗИДЕНТ КОНСАЛТ» Э.Амелина
Все консультации
 
Консультации
(вопрос-ответ)

  Оформление земельного участка под домом
  Подробнее

  Подключение к газопроводу дачных участков
  Подробнее

Все консультации
Задать свой вопрос
Последний вопрос/
горячая новость

 ООО "ПРЕЗИДЕНТ КОНСАЛТ" заняло 4-е место в России и 1-е место среди петербургских компаний в рейтинге юридических фирм, осуществляющих защиту от рейдеров.   Подробнее


 
  
  
 

В начало
Карта сайта
Как связаться
 
 
 О компании  Новости
 Поиск  Афоризмы