Услуги
1. Абонентское юридическое обслуживание предприятий
2. Споры в областях:
- корпоративные конфликты
- арбитраж
- споры в области прав на недвижимое имущество
- споры с государственными органами, в том числе налоговые споры
3. Правовое сопровождение сделки
4. Правовое сопровождение инвестиционных проектов
5. Интеллектуальная собственность
6. Оффшоры
7. Согласования в антимонопольных органах

 

Консультации (вопрос-ответ)

Вопрос: В 1997 г. я приобрел жилой дом на земельном участке 6 соток в г. Челябинске по договору купли-продажи, где сказано: «жилой дом расположен на земельном участке мерой 600 кв.м.». Сейчас решил земельный участок приватизировать бесплатно, но правоустанавливающего документа именно на земельный участок на мое имя нет. Земельный участок выделялся гр. Петрову в постоянное бессрочное пользование в 1949 г. и после этого сменил несколько хозяев. Я получил в архиве копию «Договора о праве на застройку» с тем же адресом. Но этого оказывается недостаточно; регистрационная палата отказывается признавать мое право собственности на земельный участок и мне остается только через суд признавать мое очевидное право на приватизацию, провозглашенное ст. 35 ЗК РФ. Или есть разумные решения вопроса?
 
Ответ:
Необходимо различать ситуации, когда земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, и когда в частной. В статье 35 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) закреплено преимущественное право покупки или аренды земельного участка собственника здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, собственником которого является другое частное лицо. Но в то же время Вы говорите о решении приватизировать земельный участок, об отсутствии правоустанавливающих документов на земельный участок. Имеются лишь сведения о предоставлении земельного участка в постоянное бессрочное пользование Петрову в 1949 г. и заключении договора о праве на застройку.  То есть в данном случае речь идет о государственной или муниципальной собственности на земельный участок.
 
1). Право на бесплатную приватизацию земельного участка зависит от того, какое право Вы сейчас имеете на земельный участок.
 
Согласно п.5 ст.21 и п.5 ст.22 ЗК РФ граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения имеют право приобрести их в собственность. Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании, пожизненном наследуемом владении земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается.
Приобретение права собственности на земельный участок на основании ст.35 или ст. 36 ЗК РФ (под объектами недвижимости, находящимися в собственности лица) осуществляется по договору купли-продажи, то есть является возмездным.
 
Насколько известно из Вашего вопроса, в договоре купли-продажи недвижимости  не указано право, на котором земельный участок принадлежал собственнику недвижимости, а также какое право переходит Вам. На момент приобретения Вами жилого дома действовала часть 2 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ). Согласно ч.1 ст.552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Согласно ч.3 ст.552 ГК РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Таким образом, Вам принадлежит право пользования частью земельного участка, необходимой для использования дома, которое не зарегистрировано в ЕГРП, в силу закона.
 
Относительно вида данного права пользования и в судебной практике, и в литературе существуют различные точки зрения. Однако мы полагаем более верной позицию, согласно которой данное право не является правом постоянного бессрочного пользования и пожизненного наследуемого владения. Поэтому Вы имеете право приватизировать земельный участок на основании ст.36 ЗК РФ, но это не будет бесплатным приобретением права собственности.
 
2). Как собственник недвижимости Вы имеете исключительное право на приватизацию земельного участка, на котором расположена данная недвижимость.
 
Если земельный участок находится в государственной собственности, что имеет место в данном случае, то согласно ст. 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
 
Кроме того, п. 3 ст. 28 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» устанавливает обязанность собственников объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, взять в аренду либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.
 
Процедура реализации исключительного права собственника здания, строения, сооружения на приватизацию земельного участка под этим зданием (или приобретение его в аренду) закреплена в п. п. 5 - 6 ст. 36 ЗК РФ: граждане или юридические лица должны обратиться в исполнительный орган государственной власти или местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана). Соответствующий орган в двухнедельный срок со дня поступления заявления принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность или в аренду, готовит проект договора и направляет его заявителю с предложением о заключении договора.
 
3). Обязательно должны быть соблюдены требования законодательства об индивидуализации земельного участка: проведен кадастровый учет земельного участка, он должен быть сформирован, утверждены границы  и площадь земельного участка.
 
Для земельных участков установлены особые правовые средства индивидуализации как объекта прав - это установление границ участка,  кадастровый учет.
 
Согласно п. 2 ст. 6 ЗК РФ границы земельного участка должны быть описаны и удостоверены в установленном законом порядке. В соответствии со ст.7 ФЗ «О государственном земельном кадастре» земельные участки, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков подлежат государственному кадастровому учету. Согласно ч.2 ст.7 указанного закона государственный кадастровый учет земельных участков, проводившийся в установленном порядке на территории Российской Федерации до вступления в силу настоящего Федерального закона, является юридически действительным.
 
В соответствии с п.7 ст.36 ЗК РФ в случае отсутствия кадастровой карты (плана) земельного участка орган местного самоуправления на основании заявления гражданина на основании дежурной кадастровой карты (плана), содержащей сведения о местоположении земельного участка, и градостроительной документации в месячный срок со дня поступления указанных заявления либо обращения обеспечивает изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка и утверждает проект его границ. Границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.
 
Таким образом, в данном случае Вы имеете право приобрести право собственности на земельный участок под принадлежащим Вам жилым домом, но это будет осуществлено за плату. В законодательстве предусмотрена обязанность соответствующих органов государственной власти или местного самоуправления, получивших заявление о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана), направить в двухнедельный срок собственнику здания проект того договора (купли-продажи или аренды), который указан заявителем. При уклонении от заключения договора, собственник недвижимого имущества на основании ст. 445 ГК РФ вправе потребовать понуждения к заключению соответствующего договора, а также передать на рассмотрение суда разногласия, возникающие при его заключении.
 
Кроме того, Вы имеете право обратиться в суд о признании права бессрочного пользования на земельный участок, которое автоматически перешло при купле-продаже жилого дома. Но еще раз обращаем Ваше внимание, что решение данного вопроса будет зависеть от усмотрения суда. Вам необходимо собрать как можно больше документов от предыдущих правообладателей, запросить сведения о земельном участке у государственных органов. В случае признания судом права бессрочного пользования Вы сможете переоформить его на право собственности бесплатно на основании п.5 ст. 21 ЗК РФ.

Юрист ООО «ПРЕЗИДЕНТ КОНСАЛТ» Е. Макарова
Все консультации
 
Консультации
(вопрос-ответ)

  Оформление земельного участка под домом
  Подробнее

  Подключение к газопроводу дачных участков
  Подробнее

Все консультации
Задать свой вопрос
Последний вопрос/
горячая новость

 ООО "ПРЕЗИДЕНТ КОНСАЛТ" заняло 4-е место в России и 1-е место среди петербургских компаний в рейтинге юридических фирм, осуществляющих защиту от рейдеров.   Подробнее


 
  
  
 

В начало
Карта сайта
Как связаться
 
 
 О компании  Новости
 Поиск  Афоризмы
 
набор для ремонта мебели сколов