Услуги
1. Абонентское юридическое обслуживание предприятий
2. Споры в областях:
- корпоративные конфликты
- арбитраж
- споры в области прав на недвижимое имущество
- споры с государственными органами, в том числе налоговые споры
3. Правовое сопровождение сделки
4. Правовое сопровождение инвестиционных проектов
5. Интеллектуальная собственность
6. Оффшоры
7. Согласования в антимонопольных органах

 

Гражданское право

РУБРИКА: Гражданское право

ТЕМА: Права на недвижимость при прекращении права пользования участком, на котором она расположена


Вопрос: Фирма имеет в собственности одноэтажное здание магазина (свидетельство о регистрации прав на недвижимость есть). Истекает срок аренды земельного участка, заключали с нами договора аренды земли несколько раз (на 5 лет, на полгода, на год и т.д.). А в последний договор «хитрые» чиновники внесли изменения (подменили лист) уже после подписания нами (мы подписывали договор еще в несшитом виде - такие у них порядки). Теперь из договора следует, что мы должны освободить земельный участок и от недвижимого имущества за свой счет. На наш участок уже успешно проведен конкурс по подбору инвестора на новое строительство торгового комплекса. В дальнейшей аренде земли нам отказано. Имеем ли мы право на компенсацию за утраченный объект недвижимости (денежную, либо помещением).
 
Ответ:
Ваша фирма является собственником недвижимости, расположенной на земельном участке, предоставленном Вам в пользование в соответствии с договором аренды.
 
Через некоторое время право пользование участком прекратиться. В этом случае начнут действовать положения п. 1 ст. 272 ГК РФ, в которых указывается, что права на недвижимость при прекращении права пользования землей, на котором она расположена, определяются соглашением между собственником земли и собственником здания. В Вашем случае этим соглашением является договор аренды, где указано о Вашей обязанности снести здание за свой счет к концу срока аренды (о подмене листа см. ниже). Таким образом, если руководствоваться договором аренды с собственником земли, который Вы «подписали», то Вы обязаны снести здание в конце срока аренды.
 
Только в случае отсутствия договора или недостижения соглашения относительно судьбы здания при прекращении права на участком, на котором расположено здание, у Вас есть право требовать по суду установить дальнейшие условия пользования землей на новый срок или, более того, признать Ваше право на приобретение в собственность этого участка. Суд оценивает все аспекты спора: какого характера возведенная постройка, ее стоимость, насколько она превышает стоимость земельного участка (если превышает) и прочее. Однако следует иметь ввиду, что суд может не только отказать Вам в установлении дальнейших условий пользования земельным участком, но и признать право собственника земли на приобретение Вашего здания у Вас. Необходимо юридически оценить все обстоятельства сложившейся ситуации для определения перспектив судебного рассмотрения спора.  
 
Как уже было указано, дальнейшая судьба Вашего здания определяется либо в соглашении с собственником земли, либо в судебном порядке, если такое соглашение не достигнуто (п.п.1 и 2 ст. 272 ГК РФ). Предположительно, такое соглашение действительно не достигнуто, т.к.:
 
1. Вы утверждаете, что лист в договоре с условием об обязательном сносе подложен. Возможно, существует ряд доказательств недобросовестного поведения Вашего арендодателя. Например, имеется переписка, где указывается какие условия Вы готовы включить в договор, а какие нет. Скорее всего, по самому оформлению договора понятно, что лист вставлен. Более того, отсутствие сшивки договора, где нет подписи на каждом листе, является нарушением правил делопроизводства.
 
2. В договоре не согласован порядок, размер и характер компенсации за снос здания. Отсюда следует, что соглашения, определяющего Ваше право на недвижимость после истечения аренды, не достигнуто. Следовательно, Вы вправе обратиться в суд для определения условий дальнейшего пользования землей, либо для определения условий ее выкупа, либо для определения условий и порядка компенсации за снос. Это зависит от того какие требования Вы заявите в суд, для чего, в свою очередь, Вам следует сделать юридический анализ.
 
3. Возможно, при детальном изучении всех обстоятельств, выявятся другие основания для того, чтобы оспорить действительность последнего договора аренды или его отдельных положений.
 
Таким образом, необходимо проанализировать все обстоятельства сложившейся ситуации. Однако очевидно, что условия подложного договора аренды следует оспаривать в суде. Если суд признает договор (некоторые его положения) недействительным, Вы вправе требовать компенсацию за снос, либо продление аренды с новым собственником земли, либо выкупа земельного участка.

Ведущий юрист ООО «ПРЕЗИДЕНТ КОНСАЛТ» З.Брусова


 
Консультации
(вопрос-ответ)

  Оформление земельного участка под домом
  Подробнее

  Подключение к газопроводу дачных участков
  Подробнее

Все консультации
Задать свой вопрос
Последний вопрос/
горячая новость

 ООО "ПРЕЗИДЕНТ КОНСАЛТ" заняло 4-е место в России и 1-е место среди петербургских компаний в рейтинге юридических фирм, осуществляющих защиту от рейдеров.   Подробнее


 
  
  
 

В начало
Карта сайта
Как связаться
 
 
 О компании  Новости
 Поиск  Афоризмы