Услуги
1. Абонентское юридическое обслуживание предприятий
2. Споры в областях:
- корпоративные конфликты
- арбитраж
- споры в области прав на недвижимое имущество
- споры с государственными органами, в том числе налоговые споры
3. Правовое сопровождение сделки
4. Правовое сопровождение инвестиционных проектов
5. Интеллектуальная собственность
6. Оффшоры
7. Согласования в антимонопольных органах

 

Новости

Высший арбитражный суд РФ на уровне Пленума дал разъяснения по важному и до настоящего времени не урегулированному вопросу о сделках с недвижимым имуществом, которое будет создано или приобретено в будущем. С текстом соответствующего постановления Пленума ВАС РФ № 54 от 11 июля 2011 г. «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» можно ознакомиться на сайте суда по адресу:

Пленум Высшего арбитражного суда РФ дал арбитражным судам следующие разъяснения.

1. Отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на него само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным (п. 2 ст. 455 ГК РФ).
В то же время для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (ст. ст. 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

2. Для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии) (ст. 554 ГК РФ).
В то же время индивидуализация будущей недвижимости в договоре купли-продажи может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).
Кроме того, для действительности соответствующего договора продажи будущей недвижимости достаточно, чтобы соответствующие индивидуальные признаки были указаны в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора.

3. При решении вопроса о том, какая именно недвижимость подлежит передаче по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи (и, соответственно, о том, был ли заключен договор или нет) следует руководствоваться общими правилами ГК о толковании договора (ст. 431 ГК РФ).
В случаях, когда покупатель подписал договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, находясь под влиянием заблуждения относительно того, что содержащихся в нем данных достаточно для индивидуализации предмета договора, подлежит применению по аналогии закона п. 2 ст. 178 ГК РФ (о праве на возмещение реального ущерба, причиненного вследствие признания договора незаключенным).

4. По общему правилу договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, следует оценивать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, что не исключает установления иной правовой природы данных договоров исходя из их содержания (главы 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество) ГК РФ и т.д.).
При этом следует учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество, поскольку право собственности на объекты недвижимости по общему правилу возникает с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

5. По договору купли-продажи будущей недвижимой вещи покупатель не вправе требовать от продавца приобрести или создать вещь, подлежащую передаче покупателю в будущем.
В то же время покупатель вправе требовать от продавца исполнения договора в натуре (ст. 398 ГК РФ), т.е.  передачи недвижимой вещи, являющейся предметом договора купли-продажи будущей недвижимости при одновременном наличии следующих условий: 1) спорное имущество имеется в натуре (создано или приобретено), 2) им владеет продавец; 3) право собственности на данное имущество зарегистрировано в ЕГРП за продавцом. Такое требование покупателя может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (п. 3 ст. 551 ГК РФ).
Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя, либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (п. п. 3 и 4 ст. 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (например, в виде разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

6. Право собственности на недвижимость, созданную по договору строительного подряда возникает у стороны, предоставившей земельный участок (застройщика). При этом оно возникает с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП.
Если по условиям договора строительного подряда сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимости.

7. Право собственности на недвижимость, созданную в рамках договора простого товарищества, по общему правилу возникает за тем из товарищей, который имеет право (аренды или собственности) на соответствующий земельный участок, на котором возведена данная недвижимость. Такое право собственности возникает у этого товарища с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 8, ст. 131, ст. 219 ГК РФ, ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
В ситуации, когда вопреки условиям договора товарищ, обязанный внести вклад в общее дело в виде права аренды или посредством передачи земельного участка в общую собственность товарищей, уклоняется от совершения необходимых для этого действий, другие участники договора простого товарищества вправе в судебном порядке требовать исполнения указанного договора применительно к пункту 3 статьи 551 ГК РФ.
Участник договора простого товарищества вправе также потребовать возмещения убытков, причиненных неисполнением договора.

8. Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, содержащий условие об уплате цены данной недвижимости (полностью или в существенной части) ДО заключения основного договора следует  квалифицировать  как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи (п. п. 3 и 4 ст. 487 ГК РФ).

9. Договор купли-продажи будущего жилого помещения (п. 2 ст. 455 ГК РФ) не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами.

10. Договор купли-продажи будущей недвижимой вещи может быть  заключен  в отношении земельного участка, который на момент заключения такого договора еще не образован в порядке, установленном федеральным законом (глава I.1 Земельного кодекса Российской Федерации).

11. Положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи.
В связи с этим привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости возможно только способами, указанными в пункте 2 статьи 1 Закона о долевом участии в строительстве.

Исполнитель: Ведущий юрист ООО «ПРЕЗИДЕНТ КОНСАЛТ» К. Баев

Все новости
 
Консультации
(вопрос-ответ)

  Оформление земельного участка под домом
  Подробнее

  Подключение к газопроводу дачных участков
  Подробнее

Все консультации
Задать свой вопрос
Последний вопрос/
горячая новость

 ООО "ПРЕЗИДЕНТ КОНСАЛТ" заняло 4-е место в России и 1-е место среди петербургских компаний в рейтинге юридических фирм, осуществляющих защиту от рейдеров.   Подробнее


 
  
  
 

В начало
Карта сайта
Как связаться
 
 
 О компании
 Новости 
 Поиск  Афоризмы